عقد التأجير المنتهي بالتمليك 2-2 {الأربعاء 5 أكتوبر - 21:40}

عقد التأجير المنتهي بالتمليك 2-2



تناول الشيخ في الجزء الأول من المقال المنشور تعريف التأجير والتمليك ثم تناول بعض المسائل الفقهية التي يبنى عليها عقد التأجير المنتهي بالتمليك وهاهو اليوم يتناول أقسام هذه المسألة وأحكامها.

إدارة الموقع

أقسام الإجارة المنتهية بالتمليك وحكم كل قسم:

تنقسم الإجارة المنتهية بالتمليك إلى ثلاثة أقسام :

القسم الأول: أن يبرم عقد إجارة خلال مدة معينة يتبعه وعد بتمليك العين وهذا الوعد غير ملزم.

حكمه: جائز.

التعليل: لأنه في حقيقته عقد إجارة، فالمؤجر أجر المستأجر هذه العين، ووعده وعداً غير ملزم أن يهبه هذه العين في نهاية مدة الإجارة، أو أن يبيعها عليه، فحقيقته أنه عقد إجارة فقط، والأصل في عقود الإجارة الحل والجواز.

مثاله: أن يكون هناك اتفاق بين مؤجر ومستأجر على استئجار مولدات كهربائية لمدة عشر سنوات، كل سنة بكذا وكذا- فهذا عقد إجارة– مع وعد من المؤجر للمستأجر أن يملكه هذه العين بعد انتهاء مدة الإجارة، إما لأن العمر الافتراضي لهذه الآلة قد انتهى، أو أن نقل هذه الآلات سيترتب عليه كلفة مالية قد تكون مساوية لهذه الآلات، أو تكون أكثر من قيمة هذه الآلات، فيقوم بهبة هذه الآلات أو بيعها للمستأجر.

القسم الثاني: أن يبرم عقد إجارة على عين من الأعيان خلال مدة معينة بأقسام معلومة يتخلل هذا العقد أمور:

1– زيادة القسط على أجرة المثل .

2– أن يتحمل المستأجر جميع تبعات التلف والهلاك لهذه العين، سواء تعدى أو لم يتعد فرط أو لم يفرط ، وسواء فيما يتعلق بنفقات الصيانة أو نفقات الأمور التشغيلية لهذه العين.

3– أن المستأجر إذا قصر في دفع الأجرة – القسط الواجب عليه – فإن المؤجر يستحق سحب العين منه باعتبار أن هذه العين ملكاً له، ولا يعوض المستأجر عن المبالغ الزائدة على أجرة المثل.

4– إذا تم سداد الأقساط من قبل المستأجر فإن العين المؤجرة تنقلب إلى ملك المستأجر.

حكمه: ممنوع.

التعليل: لأنه توارد فيه عقدان على عين واحدة، عقد إجارة وعقد بيع؛ كيف عقد إجارة ؟

عقد إجارة لأن المؤجر يستحق سحب هذه العين من المستأجر إذا قصر في دفع الأقساط، فدل على أن المستأجر الآن لم يملك وإنما هو عقد إجارة.

وكذلك أيضاً يدل على أنه عقد إجارة؛ أن المؤجر يستحق الأجرة كاملة، وهي الأقساط التي يدفعها المستأجر.

وأيضاً هو في الوقت نفسه عقد بيع، كيف عقد بيع ؟

لأن المستأجر يتحمل ضمان تلف هذه العين وهلاكها، فكل تبعات التلف والهلاك التي تحصل لهذه العين يتحملها المستأجر.

فاجتمع على المستأجر عقد إجارة لأنه لم يملك العين، وعقد بيع لأن الضمان عليه، ولو كان عقد إجارة لكانت تبعات التلف والهلاك من ضمان البائع، فالأصل أن المستأجر لا يضمن وإنما يضمن إذا تعدى أو فرط - تعدى؛ فعل شيئاً لا يجوز له، فرط؛ ترك شيئاً يجب عليه– ما عدا ذلك فإنه لا يضمن.

فلما توارد على هذه العين عقدان مختلفان؛ عقد البيع وعقد الإجارة، وأحكامهما مختلفة، وآثارهما متباينة لم يصح هذا العقد.

فعقد البيع يختلف عن عقد الإجارة.

فالضمان والملك في عقد البيع للمشتري وعليه، وأما عقد الإجارة فالملك للمؤجر والضمان عليه ما لم يتعد المستأجر أو يفرط.

فكيف نجمع على هذا الشخص الذي استأجر الضمان – الذي هو تبعات عقد البيع – ونجمع عليه أيضاً تبعات عقد الإجارة، وذلك بحيث إنه إذا قصر تسحب منه هذه السلعة، فهو يضمن هذه السلعة باعتبار أنه مالك وهو ليس مالكاً وإذا قصر سحبناها منه.

فلما توارد هذان العقدان على هذه العين أصبح هذا العقد ممنوعاً لأن هذا فيه ظلم وإجحاف لهذا المستأجر وغرر عليه، وتقدم لنا من الضوابط منع الظلم ومنع الغرر.

ولهذا جاءت الفتاوى بتحريم مثل هذه الصورة، ومن ذلك فتوى هيئة كبار العلماء بالمملكة رقم 198، حيث أفتت بتحريم هذه الصورة.

وكذلك أيضاً مجمع الفقه الإسلامي في جلسته الثانية عشرة أفتى بتحريم هذه الصورة.

تخريج بعض الباحثين لهذا القسم :

وقال بعض الباحثين: بأن حقيقة هذه الصورة بيع بالتقسيط، لكن طمع المؤجر على أن يستغل مزايا عقد الإجارة ومزايا عقد البيع جميعاً لنفسه وذلك بتحميل تبعات عقد الإجارة وعقد البيع على المستأجر فيكون في هذا ظلم وغرر فيكون ممنوعاً منه.

القسم الثالث: أن يبرم عقد إجارة على عين معينة معلومة، بأقساط معلومة، ويضبط هذا العقد بضوابط:

الضابط الأول: أن يكون ضمان العين المؤجرة على المالك المؤجر لا على المستأجر، ونستثني من ذلك شيئين:

أ – إذا تعدى أو فرط المستأجر فالضمان عليه .

ب – ما يتعلق بالنفقات التشغيلية فضمانها على المستأجر، مثل الزيت والبنزين، وما عدا ذلك من تلف العين أو هلاكها أو تلف بعضها، أو ما تحتاجه من صيانة..إلخ. فالأصل أن يكون ذلك على المالك المؤجر.

لأن العين المستأجرة – كما يقول العلماء: أمانة في يد المستأجر فلا ضمان عليه إلا إذا تعدى أو فرط.

الضابط الثاني: أن المستأجر إذا قصر في دفع الأقساط المتفق عليها بينه وبين المؤجر فإنه يرد له ما زاد على أجرة المثل إذا سحبت منه العين.

فقد تكون أجرة المثل لهذه السيارة في الشهر خمسمائة ريال، والمؤجر يأخذ من المستأجر ألفاً ومائتي ريال كل شهر، فإذا قصر المستأجر في دفع هذه الأقساط، فللمؤجر بناء على أنه عقد إجارة أن يسحب منه هذه العين، لكن يجب على المؤجر أن يرد على المستأجر ما زاد على أجرة المثل.

الضابط الثالث: ما يتعلق بالشرط الجزائي يعني للمؤجر، أن يشترط على المستأجر شرطاً جزائياً يعوضه عن الضرر الذي يلحقه مقابل عدم إتمام العقد، ويكون هذا الشرط الجزائي بقدر ما حصل له من الضرر، فينظر كم حصل له من الضرر مقابل عدم إتمام هذا العقد؟ فيدفع له وما زاد على ذلك فإنه لا يدفع له.

وهذا هو الصواب فيما يتعلق بالشرط الجزائي، أنه يصح اشتراطه مقابل الضرر الذي يلحق المشترط، وأما ما زاد على ذلك فليس له أن يأخذه. وبهذا أفتت هيئة كبار العلماء بالمملكة العربية السعودية .

إذا توفرت هذه الشروط الثلاثة أصبح عقد إجارة تخللته هذه الضوابط الثلاثة.

حكمه: اختلف فيه أهل العلم رحمه الله .

أ – فذهب بعض أهل العلم إلى منع هذا العقد مطلقاً ولو ضبط بهذه الضوابط.

التعليل: بناء على أن جمهور أهل العلم يمنعون اشتراط عقد في عقد، ويمنعون تعليق عقد البيع وكذلك عقد الهبة على شرط مستقبل، وأن الوفاء بالوعد غير لازم، وإذا كان غير لازم وأنه لن يوفي به لم يحصل المقصود من هذا العقد.

ب – أنه جائز ولا بأس به ما دام أنه يضبط بهذه الضوابط التي ذكرنا.

وأما اشتراط عقد في عقد، أو تعليق البيع أو الهبة على شرط مستقبل... إلخ، فقد تقدم أن الصواب أن هذا جائز ولا بأس به.

فلا بأس للإنسان أن يشترط عقداً في عقد آخر، فعقد الإجارة يشترط فيه عقد البيع هذا لا بأس به.

وأيضاً لا بأس أن يقول المؤجر: إذا سددت الأقساط أبيعك السيارة، فعقد البيع هنا معلق على شرط مستقبل وهو تسديد الأقساط.

وأيضاً لا بأس أن يقول: إذا سددت الأقساط وهبتك السيارة، هذا عقد هبة مبني على شرط مستقبل.

وأيضاً تقدم أن الوعد يجب الوفاء به، فالمؤجر إذا وعد المستأجر وقال: إذا أتممت الأقساط بعتك السيارة أو وهبتك السيارة فإن هذا واجب ويجب عليه أن يلتزم به ديانة وقضاء، وأن هذا القول هو الصواب.

فإذا توفرت هذه الضوابط وتبين لنا المسائل السابقة التي رتبت على هذه المسألة، وأنها كلها جائزة ولا بأس بها، أصبح هذا العقد صحيح.

فائدة :

صدر من المجمع الفقهي صور لإجازة هذا العقد، حيث ذكروا ما يقرب من تسع صور نذكر بعضاً منها:

1– عقد إجارة مع وعد بالبيع في نهاية المدة، يعني: يعقد عقد الإجارة ويعد المؤجر المستأجر الذي أخذ هذه السيارة بالأقساط أن يملكه إياها في نهاية المدة بدفعة قدرها كذا وكذا، فأفتى المجمع بجواز هذه الصورة ما دامت توفرت الضوابط الثلاثة السابقة.

2– عقد إجارة مع وعد بالبيع في نهاية المدة بسعر السوق؛ يعني يتفقان على الأقساط، ويتفقان أيضاً على أنه في نهاية هذه المدة يقوم المؤجر بعقد البيع للمستأجر لكن بسعر السوق، فينظر كما تساوي هذه السيارة الآن فيبيعه إياها.

أيضاً أجازها المجمع الفقهي .

تنبيه:

البيع بسعر السوق موضع خلاف:

شيخ الإسلام ابن تيمية- رحمه الله-: يرى جوازه، يعني لو قال: أبيعك السلعة بما يتبايع به الناس أو بما ينتهي إليه السوم.

3– عقد إجارة مقرون بوعد الهبة، يعني يعقد له على هذه السيارة بهذه الأقساط... إلخ، ويعد المستأجر على أنه إذا أتم سداد الأقساط فإنه يهبه هذه السيارة، أيضاً هذه الصورة أجازها مجمع الفقه الإسلامي.

4– عقد إجارة مقترن بهبة معلقة على شرط وهو سداد الأقساط، في الصورة السابقة وعده بأن يملكه، وفي هذه الصورة جعل التمليك بالهبة مبنياً على سداد الأقساط، يعني يقول: إذا قمت بتسديد الأقساط في مواعيدها فإنني أملكك هذه السيارة.

أيضاً هذه الصورة أجازها مجمع الفقه الإسلامي.

– عقد إجارة وللمستأجر في نهاية المدة ثلاثة خيارات :

الأول: أن يقوم برد السلعة إلى المؤجر.

الثاني: أن يتملك هذه السلعة بثمن يتفقان عليه.

الثالث: الاستمرار في عقد الإجارة.

وهذه الصورة أيضاً أجازها مجمع الفقه الإسلامي .